La ascensión del alquiler como forma de acceso a la vivienda se ha observado en toda América Latina, siendo parte de una dinámica global ocurrida luego de la crisis hipotecaria de 2008. En los mercados privados surgen propietarios corporativos globales y nuevos modelos de gestión relacionados a la “economía colaborativa” con gran flexibilidad normativa, capaces de articular capitales financieros a plataformas digitales concentrando flujos de renta dispersos. Sin embargo, el alquiler también está en aumento en los territorios populares, expandiendo un mercado inmobiliario popular lucrativo, alimentado por nuevas ilegalidades, desalojos y políticas públicas de subvención al alquiler. Asimismo, observamos el surgimiento de una nueva generación de políticas públicas centradas en promover la vivienda social de alquiler a través de asociaciones público-privadas que articulan mercados populares de vivienda con las finanzas, cuestión que tiene un importante impacto en la reestructuración de territorios populares y en la redefinición de la vivienda como servicio. En base a una revisión bibliográfica y de documentos oficiales y prospectos empresariales, entrevistas y trabajo de campo en territorios populares, especialmente en Chile y en Brasil, argumentamos que el arriendo puede ser la nueva frontera que conecta las finanzas y el sector inmobiliario, con la capacidad de alcanzar el mundo popular, instrumentalizando y generalizando ilegalismos.

La financiarización de la vivienda ha sido observada en todo el mundo por una amplia bibliografía; no obstante, como señala Aalbers (2017), en el análisis del fenómeno es necesario articular la dinámica global con condicionantes locales que implican una diversidad de experiencias concretas. En el caso de América Latina, entre los condicionantes locales y globales a la promoción de reformas a los modelos de financiamiento y a la provisión habitacional destacamos el papel de las agencias internacionales como el BID (Banco Interamericano para el Desarrollo) y el Banco Mundial (Blanco et al., 2014; Peppercorn y Taffin, 2013), como también la llegada de empresas y corporaciones con actuación regional, conectadas con circuitos financieros globales. Dichas intervenciones se producen en un contexto de características históricas de desarrollo urbano, en el que la vivienda ha sido producida en las fronteras de lo legal y lo ilegal, entre lo formal y lo informal, en un entorno marcado por “virações” 1 (Telles, 2007). En este artículo pretendemos describir las más recientes formas en que se ha desarrollado la financiarización de la vivienda a través del mecanismo del arriendo, bajo la hipótesis de que su forma flexible, que transforma la vivienda en un servicio, puede ser la nueva frontera que conecta las finanzas y el sector inmobiliario, con la capacidad de alcanzar el mundo popular, instrumentalizando y generalizando ilegalismos (Telles, 2013). Para este objetivo utilizaremos ejemplos en su mayoría provenientes de las experiencias chilena y brasileña.

La expansión de la conexión de las finanzas con el sector inmobiliario en la región ha recorrido, desde la década de 1990, un camino que parte de productos relacionados con espacios comerciales, la formación de los primeros Real Estate Investment Trusts (REIT en los Estados Unidos, Fundo de Investimento Imobiliário [FII] en Brasil, Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces [FIBRA] en México) expresado en torres corporativas (Fix, 2007), shopping centers y galpones logísticos (“Cidade Estado Capital”, 2018), hasta llegar a la vivienda. El sector de la vivienda es estratégico en este proceso, pues se trata de una necesidad universal con potencial de alcanzar una gran escala, teniendo a la vez un gran atractivo político que se traduce en un apoyo público a los negocios privados involucrados en este sector y a la atracción de fondos de inversión financiera.

La construcción de la conexión entre vivienda y finanzas pasó por diversas fases en la región. Desde 1990 en América Latina ocurrieron dos procesos paralelos. El primero, relacionado con la producción masiva de viviendas en propiedad a través de créditos inmobiliarios; el segundo en el campo de la autopromoción de la vivienda, con políticas de regularización de títulos. En el primer proceso Chile fue un importante laboratorio, donde desde la década de 1980 el financiamiento de la vivienda se basó en títulos de hipoteca, comercializados en el mercado secundario. Así fue como se configuró un sistema de oferta privada de la vivienda con subsidio a la demanda, vinculado al sistema financiero a través del mercado de hipotecas (Mioto, 2015). Este modelo se expandió por la región y creció en escala durante la década de 1990 con la apertura de capital de las empresas de desarrollo inmobiliario (Fix, 2011), primero en México (Programa INFONAVIT) y luego en Brasil a fines de la década de 2000, ya como política anticíclica en respuesta a la crisis hipotecaria financiera de 2008 (Programa Minha Casa Minha Vida [PMCMV].

Sin embargo, el modelo predominante en la región, de la autopromoción de la vivienda y de la ciudad, siempre fue el límite para la expansión de la financiarización, en la medida en que la informalidad impone un alto grado de inseguridad jurídica. Las tesis sobre otorgamiento de títulos de propiedad en masa para los asentamientos informales de Hernando de Soto (2001) fueron aclamadas por los órganos multilaterales como la solución para este problema e implantadas en diversos países de América Latina. No obstante, estas medidas no lograron promover un mayor acceso al crédito, debido al bajo nivel de bancarización de la población (Cockburn, 2011; Riofrio, 1998). La informalidad en la producción habitacional sigue siendo hasta el día de hoy un límite para la financiarización de la vivienda popular.

La hipótesis que planteamos en este artículo indica que las transformaciones recientes en los mercados habitacionales de la región, relacionadas al incremento del alquiler y a mecanismos de concentración de sus flujos de renta, tienen la capacidad de configurar una nueva frontera para la expansión de las finanzas sobre el mercado inmobiliario popular. La vivienda transformada en servicio por medio del alquiler presenta una mayor flexibilidad normativa, de producción y movilización de demanda, desplazando la cuestión de la vivienda desde la perspectiva de una respuesta a la precariedad y la informalidad hacia el campo de la gestión de la inseguridad habitacional. En este lugar, los vínculos entre vivienda y finanzas dejan en segundo plano a la rentabilidad proveniente de la producción a escala de la vivienda en propiedad, priorizando la remuneración del capital invertido a través de flujos de renta centralizados y de larga permanencia en el tiempo, apoyando y consolidando el contexto de “transitoriedad permanente” (Rolnik, 2018) al que las clases populares se ven sometidas. Ganan espacio en estos procesos diversas formas de asociación público-privada en las que se movilizan fondos públicos en nombre de las necesidades habitacionales de la población -tanto para activar rentas inmobiliarias a partir de la disponibilidad de suelo público como para dar seguridad a los contratos a través de fondos de garantía (“Cidade Estado Capital”, 2018)- asegurando así flujos de remuneración a lo largo del tiempo, que pueden ser securitizados. De esta forma, y como todos los demás derechos sociales, la vivienda puede ser proporcionada mediante servicios tercerizados (Lavinas y Gentil, 2018).

En este artículo observaremos, en primer lugar, las transformaciones globales que han ocurrido en el sector de la vivienda tras la crisis hipotecaria de 2008, la cual promovió al alquiler como mecanismo para la extracción de renta inmobiliaria, conformando grandes carteras globales de activos y de propietarios corporativos ligados al mercado financiero. Luego abordaremos la forma en que se están estableciendo las conexiones de estas nuevas dinámicas con los territorios de clases populares atravesados por la informalidad. Además, mostraremos cómo su naturaleza, que en un primer momento hubiera parecido un obstáculo a la expansión de las finanzas, ha marcado fuertemente una nueva frontera de financiarización en un momento de flexibilización mundial de las relaciones laborales y de su concentración a través de flujos de renta.

En términos metodológicos, el artículo se basa en una revisión bibliográfica, tanto de documentos y políticas oficiales sobre la vivienda -con énfasis en las que promueven el arriendo a nivel local, especialmente en Chile y en Brasil- como también de documentos con alcance regional y global (agencias multilaterales). De esta manera se busca develar los discursos, ideologías y prácticas que construyen esta nueva frontera para la financiarización de la vivienda en arriendo. También se han realizado entrevistas a actores claves en Chile y en Brasil vinculados a la producción de nuevos productos inmobiliarios volcados al alquiler (como desarrolladores inmobiliarios, constructoras, consultores, administradores de fondos de inversión y expertos del área) a fin de conocer las estrategias para la constitución de este nuevo mercado y los circuitos de financiarización que estimulan la producción de vivienda en arriendo. Las entrevistas fueron complementadas con datos de diversas fuentes: catálogos disponibles online de las empresas y asociaciones de empresarios, artículos de prensa y medios especializados. Estas últimas fuentes aportaron también al conocimiento del avance de la financiarización del alquiler en otros países latinoamericanos como México, Perú y Colombia.

Por último, en base a un trabajo de campo en los territorios populares de la ciudad de São Paulo, Brasil (Moreira et al., 2020), fue posible explorar las nuevas dinámicas de inversión en el alquiler popular lucrativo, vinculadas a ilegalidades, desalojos e incluso a políticas de subvención del alquiler.

Existe una transformación estructural en marcha en los escenarios globales: el crecimiento del alquiler residencial privado en todos los niveles de ingreso (Nethercote, 2020). En el caso de América Latina, este proceso se ha intensificado, aproximadamente, hace dos décadas.

Se trata de una transformación importante dentro de un cuadro relativamente estable que, a partir de las décadas de 1950-1960, ha marcado el acceso a la vivienda por medio de la posesión o la propiedad privada y la autoconstrucción, con gran presencia de informalidad en varios aspectos de la producción, comercialización y uso de esta. En toda América Latina, este proceso combinó la fase de industrialización pasada con la predominancia del acceso a la vivienda a través de la posesión, conduciendo a que el promedio de la región respecto a la tenencia de arriendo sea de un 20% -Colombia es el país de la región con mayor tasa de inquilinos, con un 46,6%, según CEPALSTAT (2021)-, mientras que en Europa corresponde, en promedio, al 30% (variando entre un 20% en Islandia y un 55% en Suiza) y en los Estados Unidos y Canadá 33% (Blanco et al., 2014).

Sin embargo, este escenario ha cambiado en varios países. Según datos de CEPAL, desde el año 2000 creció en un 8,8% el porcentaje de domicilios en alquiler, siendo México, Paraguay, Uruguay y República Dominicana los países con una variación por sobre la media, y Argentina, Brasil, Colombia, Costa Rica, Chile y Nicaragua, con variaciones por sobre el 20% (Figura 1).

Esta tendencia de cambio en el perfil de tenencia de las viviendas presenta dinámicas diferentes, aunque combinadas, en los diversos segmentos del mercado. En los mercados formales, la tendencia es a la concentración de activos en carteras de inversores corporativos con, como veremos a continuación, una clara segmentación del perfil de la demanda en ocasiones apoyada por asociaciones público-privadas. En el caso de los mercados informales, que abordaremos luego, la tendencia es a la instauración de nuevas formas de obtención de renta vía regímenes de control privado de la gestión territorial, inmersos -o no- en circuitos ilícitos y promovidos incluso por políticas públicas de distribución de vouchers para la demanda.

Posterior a la crisis de 2008, asistimos en los mercados privados al surgimiento de nuevos propietarios corporativos (Fields, 2018) y también de oferta de vivienda vinculada a nuevos modelos de gestión como la “economía colaborativa”, que articula los capitales financieros a las plataformas digitales (Fields, 2019), prometiendo la democratización del acceso a los mercados residenciales y la formación de comunidades basadas en la predominancia del uso por sobre la propiedad (Slee, 2017; Tavolari y Nisida, 2020).

En un texto anterior señalamos la relevancia de la conexión entre el arriendo residencial y las finanzas, cuestión que coloca en curso un nuevo frente de financiarización de la vivienda y desapropiaciones a escala global:

La crisis financiera global colocó en evidencia la relación central de la vivienda con las dinámicas de acumulación de riqueza y de rentabilidad, subrayando cómo los imperativos de acumulación crean ciclos de especulación con efectos perjudiciales como la propia crisis (Fields, 2018). Después de 2008, en función del debacle financiero e inmobiliario, la vivienda en propiedad de varios países del Norte global dejó de ser sinónimo de seguridad habitacional (Ronald, 2008). No obstante, posteriormente ofreció nuevas oportunidades para la extracción de valor (Fields, 2018).

En el caso de Estados Unidos, por ejemplo, fondos private equity se aprovecharon de las caídas de precios de las viviendas para comprar miles de unidades con hipotecas ejecutadas, reconvirtiéndolas en vivienda para el arriendo -dado el aumento de la demanda-, y al mismo tiempo, lanzando nuevos instrumentos financieros respaldados por este tipo de tenencia (Fields, 2017). Sumado a esto, la expulsión de personas y familias de las casas hipotecadas, las nuevas barreras de acceso al crédito, y la mayor inestabilidad de los ingresos (Hochstenbach y Ronald, 2020), produjeron que la vivienda en arriendo se defina como una importante trama secundaria en la historia de la crisis financiera global (Kemp, 2015, citado por Hochstenbach y Ronald, 2020). Aparecen también, los “Global Corporate Landlords” (Beswick et al., 2016), que centralizan internacionalmente la gestión financiera de grandes carteras de activos inmobiliarios. Cabe señalar que los propietarios corporativos globales también estuvieron presentes en la privatización de las viviendas públicas y sociales destinadas al arriendo en ciudades europeas.

En América Latina, la vivienda en propiedad ha desempeñado un papel político mucho más relevante en comparación con la realidad de algunos países del Norte global (Santana-Rivas, 2020), donde ha existido -en diferentes niveles, profundidades y relevancias- una trayectoria habitacional ligada a la vivienda en arriendo. En América Latina, en general, el arriendo había funcionado con bastante autonomía en un mercado privado, fragmentado y disperso que se había desarrollado tanto en un mercado formal como informal. Sin embargo, fueron apareciendo nuevos actores involucrados en el mercado del arriendo apropiado y gestionado a gran escala que, operando bajo la lógica de la financiarización, diferente de la presencia de los pequeños propietarios no profesionalizados, que apenas poseen una propiedad destinada al arriendo.

Lo que hemos observado hasta el momento en la región es el surgimiento del modelo multifamily, bastante expresivo en los Estados Unidos. Se trata de edificios que no componen un condominio, es decir, la suma de fracciones de propiedad; sino que se trata de una única propiedad que arrienda fracciones, en un modelo de gestión centralizado y estandarizado. La tipología corresponde a unidades mínimas, tipo habitación hotelera, servicios compartidos y asociado al mercado del e-commerce, muchas veces vinculado al arriendo residencial vía plataforma de estadías de corto plazo como Airbnb (Vannuchi, 2020).

Para conformar una mercancía adaptada a este mercado, los inmuebles necesitan despojarse de sus características locales, sea cualitativamente o por medio de la gestión de su propiedad, para que puedan ser centralizados en fondos de inversión que exigen una forma determinada de rentabilidad alcanzado por medio de la estandarización de los activos. Hay un cambio fundamental en la forma de vivir, que pasa a ser enfrentada directamente como un servicio, en la medida en que la relación que se establece entre propietario y consumidor es de uso, por un determinado tiempo y no de venta.

El interés por parte de los propietarios corporativos por el modelo multifamily se debe a que es un modelo anticíclico, esto es, que responde mejor en periodos de crisis; una alternativa a otros tipos de activos como el industrial, oficinas y retail, que tienen un desempeño que se vincula más al crecimiento económico. Además, el multifamily también actúa como refugio contra la inflación, debido a que, generalmente, los precios del arriendo aumentan en proporción superior a la inflación, sumado a las propias ganancias que el activo proporciona al inversionista (“Multifamily, oportunidad de inversión”, 2019).

En América Latina, el modelo tuvo su inicio en Chile el año 2013 (Sepúlveda, 2018) y fue exportado por inversores de este país a otras ciudades de la región, principalmente de Perú y Colombia (Osorio, 2020); no obstante, este modelo también está presente en México y Brasil. En México, Greystar, el administrador de departamentos más grande de los Estados Unidos tiene cerca de 3.000 departamentos en desarrollo o planificados en la Ciudad de México. Dos ex ejecutivos de Greystar también pusieron en marcha una empresa de private equity: Hasta Capital, para la construcción de viviendas multifamily (Kusisto, 2016). En el caso de Brasil, emergieron nuevas empresas que han apostado por este modelo, construyendo edificios totalmente vinculados al arriendo residencial en régimen de propiedad multifamily, en la perspectiva de “Cambiar bricks por bytes [ladrillos por bytes]” ( “Alex Frankel”, 2021). También, son lanzados edificios totalmente producidos para el arriendo de unidades residenciales por medio de la plataforma internacional AirBnb (Tavolari y Nisida, 2020; Vannuchi, 2020). La selección de estos países se debe porque sus gobiernos implementaron instrumentos y mecanismos que facilitan la circulación de capital en el ambiente construido, medidas que permiten crear un ambiente “seguro” para la inversión. Actualmente, son este tipo de países los que más atraen diferentes flujos financieros internacionales para la propiedad.

La relación de las empresas locales con grandes Global Corporate Landlords, se expresa en la presencia de fondos de inversión extranjeros y también por medio de la compra de plataformas tecnológicas de gestión, que les permiten ser grandes operadores de unidades destinadas al arriendo. Los avances tecnológicos en el mercado del arriendo han sido vitales para adoptar estrategias de acumulación financiera impulsadas por la propiedad para un nuevo segmento del mercado del alquiler (Fields, 2019).

Los propietarios de estos emprendimientos tienen perfil corporativo: fondos de inversión y de pensión, gestores inmobiliarios, family offices, compañías de seguros. Una característica importante en el caso de América Latina es que la implantación de este modelo implica la reestructuración de las empresas locales, que pasan a recibir aportes de empresas internacionales de gestión inmobiliario-financiera (europeas, norteamericanas o asiáticas), haciendo que exista una centralización de la gestión del arriendo externa a los países. En Chile está presente Prudential Financial, gran compañía de seguros de Estados Unidos, cuya sucursal PGIM Real Estate es una de las principales administradoras de real estate del mundo. También está presente el fondo inglés de inversiones AshmoreAVENIDA en Chile, Colombia y Perú. Greystar, de Estados Unidos, tiene presencia en México, Chile y también en Brasil. Paladin Realty está en México, Brasil, Perú, Chile, Costa Rica y Colombia. En Brasil hay presencia de compañías asiáticas (CapitalLand, de Singapur), estadounidenses y canadienses (7 Bridges Capital, ARS y CPP) y europeas (Q Apartments, de Dinamarca).

Las nuevas formas de arriendo -bajo la lógica de la financiarización-, son un mercado reciente en América Latina, pero que cobra fuerza para ingresar en la región y posicionarse, incluso, como parte de políticas públicas, como veremos a continuación.

El proceso de “inquilinización” en América Latina también se establece en los territorios populares, es decir, un aumento del porcentaje de viviendas alquiladas en relación a la vivienda propia, independientemente de la legalidad de la posesión (Abramo, 2009, 2012). Las fases de producción en masa de viviendas en propiedad, así como la vivienda precaria, si bien hicieron disminuir el allegamiento, contribuyeron al aumento en el precio del suelo y, consecuentemente, a incrementar el valor del arriendo. En el caso de Brasil, esta tendencia de cambio en el tipo de tenencia hizo que el déficit habitacional haya alterado su perfil durante la primera mitad de la década de 2010 debido a que, al mismo tiempo en que se implantaba el PMCMV, el indicador de exceso de gasto asociado al alquiler aumentó exponencialmente. El exceso de pagos por alquiler en Brasil pasó del 30% del total del déficit habitacional en el 2010 al 50% en el 2015. En las regiones metropolitanas, el año 2019, el promedio fue 59%, llegando a más del 70% en algunas de ellas. En las familias que ganan hasta dos salarios mínimos, llegaron a representar en promedio el 41,2% de su renta en el 2018 (“Características gerais dos domicílios”, 2019) e incluso más del 50% en algunas regiones metropolitanas (Fundação João Pinheiro, 2021).

En Chile, el valor del suelo y de las viviendas ha ido en constante ascenso. En el 2015 el 28% de los arrendatarios pagaban más de un tercio de sus ingresos familiares en el pago del alquiler (Link et al., 2019).

Vale la pena profundizar en este fenómeno en la medida en que parece formar parte de un proceso mayor de transformación en toda América Latina de las relaciones laborales y las dinámicas de la vivienda. El aumento del acceso a la vivienda popular por medio del arriendo parece formar parte de una nueva coyuntura de cambios en el mercado laboral, de carácter cada vez más flexible. La flexibilidad del mercado laboral se relaciona con la flexibilidad del acceso a la vivienda, en particular en las clases populares, con un papel preponderante de las iniciativas de “emprendimiento individual” en la búsqueda del sustento cotidiano, donde la actual mercantilización de la antigua construcción en asentamientos populares, por medio del alquiler, también forma parte de este proceso.

Dicha flexibilidad, sin embargo, debe analizarse desde el punto de vista del enlace entre la tendencia de flexibilidad en el mercado formal con la informalidad histórica de la región, ya sea en la producción de viviendas o en el trabajo. Nuestra hipótesis plantea que el arriendo es un mecanismo importante de este enlace, en la medida en que separa la propiedad del uso, transformando la vivienda en un servicio, movimiento en el cual la rentabilidad obtenida a partir de la gestión habitacional es más relevante que la propiamente relacionada con su producción.

El arriendo permite la formalización de contratos que generan un flujo continuo de ingresos y dan acceso a la vivienda en inmuebles sin propiedad formal registrada o sin plena legalidad urbana. Esto se debe a que el alquiler opera en una relación contractual privada que no exige necesariamente comprobación de propiedad o de regularidad del inmueble o de la parte arrendada, información necesaria solo en el caso de una intervención del poder judicial en procesos de desahucios. Es así que el contrato de alquiler termina formalizando el uso de una vivienda que, desde el punto de vista físico y de legalización jurídico-administrativa, puede ser informal y precaria.

La tendencia a la flexibilización de las relaciones formales de trabajo y vivienda constituye un movimiento doble en economías periféricas como las latinoamericanas: por un lado, se institucionaliza la precariedad, generando inseguridad en la reproducción de la vida; por otro, se gestiona esa misma inseguridad como servicio en la forma del arriendo temporal, permitiendo incrementar ganancias financieras en el mercado al presionar por mayor flexibilidad en las formas de actuación del poder público.

Esa “nueva informalidad”, que establece vínculos con el poder público o con el mercado, pero sin llegar a formalizarse integralmente, es un proceso que se articula con otros en los territorios periféricos. De acuerdo con Abramo (2009), la escasez de nuevo suelo en la periferia transforma e intensifica la dinámica de la disputa por él en el mercado formal o informal; cuestión que genera, entre otras dinámicas, la densificación, a través del mercado informal, de los asentamientos ya consolidados 2 , en los cuales comienza a aparecer cierta centralización de capitales 3 y gestión territorial privada, en varias ocasiones, aunque no exclusivamente, de carácter miliciano; otros agentes también se han aproximado, entre ellos instituciones empresariales, prestadores de servicios urbanos y plataformas de alquiler popular, que actúan en una zona nebulosa entre la formalidad contractual y la informalidad urbana y de edificación.

Desde el punto de vista económico, existe una dificultad de concentración de capital en las esferas informales de acumulación debido a su determinación jurídica “deficiente”. Sin embargo, eso no significa menos ganancias; por el contrario, se trata de un submercado cuya rentabilidad es, inclusive, superior a las de las áreas formales de la ciudad -llegando a ser entre tres y cuatro veces más alta según datos de Abramo (2009) y Meyer et al. (2017)-. Esto ha hecho que se produzca una nueva forma de mercantilización de los territorios populares basada en el arriendo, particularmente con la formación de cortiços o conventillos dentro de las favelas, la construcción de habitaciones verticalizadas para el alquiler y las prácticas informales de corretaje inmobiliario que emulan las prácticas formales.

Considerando la aproximación de las prácticas informales a las de producción formal del territorio ¿qué caracteriza lo informal en esos mercados, diferenciándolos, actualmente, de los llamados mercados formales? De acuerdo con Telles (2007) estas polaridades pierden todo sentido y se vuelven obsoletas cuando están atravesadas por la liberalización financiera, la apertura de los mercados y un menor control estatal.

Debemos señalar aquí el análisis realizado por Verónica Gago (2015). En sus palabras, los circuitos financieros de acumulación globales no pueden comprenderse solo por su esfera de circulación “por arriba”, en el interior de las bolsas de valores y corporaciones o a través de los fondos de inversión financiera que están insertos en la producción inmobiliaria. También “desde abajo” dichos circuitos son, ante todo, extractores centralizados de valor de muchas propiedades difusas y “autogestionadas”, mediadas y construidas por prácticas populares de reproducción de la vida y de supervivencia de tipo viração (Telles, 2007), resueltas actualmente por la matriz emprendedora.

Si la lógica “empresarialista” atraviesa todas las esferas, tomando el cálculo como matriz subjetiva y la securitización financiera como garantía para las políticas públicas, significa que debemos profundizar también en la caracterización de las nuevas formas extractivas-desposesivas, que ya no se basan en el conjunto sociedad salarial, autoconstrucción y Estado interventor.

Nos parece fundamental el hecho de que el arriendo se está impulsando como nueva frontera de expansión de manera consensual por parte de las políticas públicas, del sector inmobiliario y del mercado inmobiliario informal. Tal vez, el alquiler aparezca de manera consensuada por tratarse de un instrumento que posibilita la gestión del empresarialismo popular, respaldado por el mantenimiento de un amplio espectro de la población desposeída, en constante viração (Telles, 2007), sometida a los regímenes privados de gestión territorial. Dichos regímenes privados de control territorial asumen formas diferentes en varios países latinoamericanos, pero presentan características similares: relación entre el mercado de suelo y mercados ilícitos, uso de la violencia privada e intermediación de prácticas sociales dentro del territorio. De acuerdo con Abramo (2012), la informalidad de los mercados de arriendo necesita mediadores contractuales locales, que han asumido diversas funciones en las comunidades y que el autor identifica como una:

En este sentido, como veremos en la siguiente sección, las políticas públicas de subsidio al arriendo disperso en parque privado dentro de estos territorios pueden legitimar e, incluso, articular prácticas delincuenciales y las finanzas.

Durante los años 1990, en las primeras fases del neoliberalismo latinoamericano, la relación entre los Estados y los mercados se establecía principalmente a través de privatizaciones de empresas públicas. A partir de la década siguiente, ese proceso también se desarrolló rumbo a una relación de vínculo permanente entre el Estado y el mercado, por medio de asociaciones del patrimonio público a la gestión privada, junto con flujos de recursos públicos asegurados en el tiempo para el mercado privado. El Banco Mundial y el BID comenzaron a promover programas de fomento a la participación privada en las políticas públicas a través de todo el continente, e incluso promovieron la movilización de la International Finance Corporation (IFC). Su estrategia se basó en la narrativa de que la “emergencia económica” (Paulani, 2010) de los países solo podría superarse mediante la inversión privada como anticipadora de recursos de políticas públicas para Estados que ya no pudieran endeudarse. Este modelo instaura un nuevo contrato social, privatizando derechos que se gestionarán de manera privada como servicios públicos (“Cidade Estado Capital”, 2018 ).

En el campo urbano y habitacional, esto significó pasar del modelo de negociaciones participativas en la esfera pública, de carácter político y conflictivo, a una lógica del derecho liberal basada en la contratación privada, donde la gestión por medio de un contrato adquiere un papel central. Se implanta la ciudad-empresarial basada en la gobernanza urbana (Harvey, 2006), que se expresó de formas diferentes en los países latinoamericanos, pero siempre siguiendo una lógica empresarialista de la gestión urbana, donde el suelo y el fondo público jugaron un papel importante en la estructuración de negocios privados. Lejos de la ideología del Estado mínimo, este modelo de asociación público-privada es la expresión de lo que Aalbers (2016) denominó regulation of deregulation, y Raco (2014) como capitalismo regulatorio, en el que un nuevo sistema regulatorio permite la liberación de activos públicos para el mercado de capitales. Estas políticas se fueron reglamentando en los diversos países de la región a partir de la década del 2000.

Como mostramos al comienzo de este artículo, las políticas habitacionales de producción en masa promovieron vínculos entre el Estado y los mercados de capital mediante el subsidio con fondos públicos, lo que aseguró los mercados y propició liquidez de activos para un mercado abierto de capitales. La nueva fase de financiarización va un paso más allá: ahora, el objetivo es la captación de los fondos públicos hacia fondos de securitización, que servirán como garantía para la valorización de recursos privados. No se trata solo de que el sector privado dirija el recurso público para sí mismo, sino de colocar este recurso para ofrecer vivienda como servicio, en un modelo de valorización financiera que juega con el riesgo, pero cuya garantía está en las contraprestaciones que le otorga el fondo público, capaz de asegurar el flujo de remuneración de estas inversiones a lo largo del tiempo. De acuerdo con Pereira y Palladini (2019), la asociación público-privada deja “la construcción de vivienda en sentido estricto como uno más de los varios elementos de un contrato con un conjunto de obligaciones más complejas” (p. 13), introduciendo “un modelo de riesgo en el mercado de la vivienda popular, para aquellos que conocen la estructuración del mercado financiero” (p. 13).

En estos modelos de asociación público-privada, adquiere importancia el suelo público bien localizado y la securitización de fondos públicos, disponibles para los capitales privados. Las viviendas producidas mediante estos modelos funcionan como forma de captación de la valorización inmobiliaria a través del patrimonio público y, por otro lado, con la transformación de la vivienda en un conjunto de servicios: gestión de condominio, gestión social, alquiler de áreas comerciales, entre otros. Estos justificarán las contraprestaciones de los fondos públicos a los agentes privados durante largos períodos de tiempo. Este flujo de recursos puede securitizarse en la medida en que esté asegurado por fondos de garantía constituidos también por suelo público, como terrenos que pasen a servir como garantía manteniéndose vacíos, incluso con desalojos forzados (Almeida et al., 2020).

El último paso de ese proceso es que la vivienda en sí misma se transforme en servicio, a través del mecanismo de arriendo, lo que se completa con la circulación de nuevos modelos de políticas públicas de arriendo social en la región.

Así como en los programas de producción en masa, Chile, México y Brasil están a la vanguardia de la implantación de esos modelos de asociación público-privada de arriendo residencial. En Chile, desde 2014 la política habitacional se ha enfocado parcialmente en el arriendo a través de un programa nacional de subsidio al alquiler llamado “Programa de Subsidio de Arriendo de Vivienda” (Ross y Pelletier, 2014). La pandemia de COVID-19 ha servido como justificación, en un contexto de emergencia, para promover el ingreso de nuevos actores a este programa: los operadores multifamily dedicados al alquiler residencial quienes posibilitan que los beneficiarios del subsidio puedan alquilar en sus edificios, especialmente aquellos pertenecientes a grupos de clase media (Osorio, 2020). El Subsecretario de Vivienda de Chile, explicó que:

En el caso de México existen programas que subsidian el alquiler en el mercado privado desde el año 2013. El primero de ellos inserta el sistema de leasing dentro del programa de producción habitacional en masa (INFONAVIT), que se denominó “ARRENDAVIT”, dirigido a familias con capacidad de pago, pero que no lograban acceder al financiamiento. Otras iniciativas de arriendo, de carácter local, nacen a partir del problema del abandono del parque habitacional construido por INFONAVIT, y cuya gestión está centralizada a nivel municipal, como en el caso del Programa “Renta tu Casa”, en Tlajomulco.

Recientemente, también se establecieron en México asociaciones público-privadas con inversores corporativos para la construcción de emprendimientos destinados al arriendo, emprendimientos que fueron producidos bajo beneficios fiscales y cuyos usuarios pueden optar a subsidios a la demanda. El modelo se basa en una diversificación de la cartera de inversiones que exige una importante segmentación de mercado, con estrategias diversificadas para cada grupo específico: estudiantes, jóvenes millennials, ancianos, jornaleros, fuerzas armadas e inmigrantes.

Finalmente, Brasil anuncia el arriendo como nueva política pública. Así, durante la década de 2010, se implantó el PMCMV y el Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), lo que fue acompañado por procesos de desplazamiento promovidos por los gobiernos. Se utilizó el mecanismo de subsidio al alquiler en el parque privado como forma de negociación con la población desalojada -principalmente aquella de las grandes ciudades- como respuesta a denuncias y movilizaciones en relación a los desalojos. Sin embargo, las ofertas en las que se utilizaron dichos subsidios son, en su gran mayoría, informales y sin regulación ni fiscalización por parte del poder público. De esta manera, los desalojados permanecen en el propio territorio, en su entorno o barrios cercanos, en relaciones informales de arriendo, en ocasiones en una situación más precaria que la situación de vivienda anterior (Guerreiro, 2020).

Actualmente, el gobierno brasileño discute un programa de arriendo a escala federal que se aparta de los modelos de parque público subsidiado, realizado por medio de asociación público-privada y el sistema de vouchers (como en Chile) y que intenta captar el flujo de recursos públicos para el subsidio al alquiler que actualmente está dirigido hacia el mercado informal. La propuesta del gobierno brasileño quiere poner a disposición de fondos inmobiliarios y propietarios corporativos el suelo público subutilizado para la construcción de emprendimientos habitacionales que estén parcialmente disponibles para una política de arriendo subsidiado e integrado al mercado durante un período predefinido.

Así vemos que América Latina se encuentra en un proceso de transformación de sus políticas públicas de vivienda, antes vinculadas a la producción en masa de propiedad privada e intervenciones de regularización de los asentamientos, otorgando cada vez más centralidad a las posibilidades que el arriendo permite, a través de dos grandes modelos:

Estamos hablando de un flujo de renta que relaciona el mercado de bienes inmobiliarios con el mercado financiero con flexibilidad contractual, territorial y legislativa, con posibilidad de concentración de activos en propietarios corporativos, captación privada de valorización inmobiliaria, de subsidios y patrimonio público. Políticas que, si se generalizan, pueden mantener y empeorar la inseguridad habitacional con los desalojos y la mercantilización de los territorios populares; esto se debe a que estas son formas de políticas públicas que no tienen como objetivo la solución definitiva de la vivienda, sino la gestión de la población en déficit habitacional a partir de la transformación de la vivienda en servicio. Es una política que asegura ganancias especulativas por medio de fondos públicos, que también pueden securitizarse; no una política que busque enfrentar a las precariedades habitacionales tan presentes en la región.

La discusión teórica de las décadas de 1960-1970 acerca de las particularidades del desarrollo latinoamericano se basó en la observación y descripción de la urbanización extensiva, autónoma y precaria de las metrópolis. Junto con las políticas públicas de producción en masa e intervenciones en asentamientos, la vivienda en América Latina consolidó su carácter de vivienda en propiedad hasta los años `90, con una fuerte presencia de la autoconstrucción y regímenes de posesión.

Después de tres décadas de reconstrucción de las democracias en América Latina en medio del neoliberalismo, el resultado en el campo urbano demuestra que no hubo cambios en la estructura de expoliación en la región. Por el contrario, esta estructura se ha profundizado e intensificado a partir de procesos de desposesión llevados a cabo principalmente por diversas asociaciones entre el sector privado y el Estado, que pusieron en marcha nuevas fronteras de extracción de capital de lo urbano (formal e informal). En el ámbito de la vivienda, el mecanismo de arriendo residencial es el que más se ha destacado entre las nuevas formas extractivas (Arboleda, 2016; Duplat, 2017) a las cuales la región está sometida, en una coyuntura de financiarización que encuentra en el suelo y en el espacio construido los elementos centrales de la rentabilización.

Teniendo esto en cuenta, nos parece necesario profundizar en el aumento de la presencia del arriendo residencial en las clases populares desde la última década, desde el punto de vista de los enlaces entre los procesos financieros globales y las particularidades locales de la vivienda, considerando la hipótesis de que se trata de una re-actualización de la informalidad histórica presente en el campo de la vivienda en un contexto global de flexibilización e informalización del mercado residencial como un todo. Esta informalidad histórica tiene como resultado grandes procesos de desposesión en los territorios populares, llevados a cabo tanto por fuerzas locales dentro de la informalidad como por el mercado privado y el Estado.

Nuestra hipótesis es que existe una convergencia en la lógica de la “desregulación regulada” (Aalbers, 2016) que aproxima ambas partes del antiguo escenario dividido entre lo formal y lo informal. Esto se establece, de una manera específica, por medio de procesos financieros y mecanismos digitales con clara intervención de la política pública (incluso bajo la forma de subsidios) lo que extiende la inseguridad habitacional y modifica el carácter de las relaciones cualitativas con la vivienda. Se entiende aquí al alquiler como un mecanismo de enlace entre la flexibilización y la informalidad, en la medida en que promueve la transformación de la vivienda en un servicio que permite vincular la política pública y el stock residencial construido con la gestión privada del tiempo. En lugar de la gestión y la producción del espacio, la gestión del tiempo permite obtener renta incluso de los más pobres entre los pobres, superando un obstáculo histórico para la expansión del capital financiero en las ciudades de la región. Las posibilidades de que esta gestión adquiera escala con los mecanismos digitales, concentrando flujos de renta dispersos, conforma una inusitada conexión entre la informalidad y las finanzas.