INTERVENCION EN LA CIUDAD
CONSTRUIDA:
Plan Especial de Reforma Interior
de Area Plazaburu, barrio de Loyola,
San Sebastián, España
José Antonio Pizarro
Arquitecto,
Profesor en la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de San Sebastián,
España.
C/San Martín 29-3° izda. 20.005 San Sebastián, Guipúzcoa, España.
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Resumen
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| En un viejo
barrio, sin interés histórico-artístico, la Administración Municipal
ha decidido intervenir para reformular su forma y función dentro
de la ciudad, adaptándolas a la creciente demanda de mejora de
la calidad de vida. Se resume los criterios y objetivos de ordenación
con referencias al contexto jurídico y tecnológico en el que se
desarrolla el urbanismo español.
In an old suburb of
San Sebastián, Spain, without particular historical or artistic
interest, the Municipal Administration decided to intervene
to reformulate its form and function within the city, adapting
them to the growing demand for improvement in the quality of
life. The criteria and objectives of the ordinance are summarised
with reference to the legal and technological context in which
Spanish urbanism is unfolded.
N. de R.: Además de los
aspectos aquí presentados, puede consultarse en detalle sobre
este PERI -con las correspondientes referencias al contexto
jurídico en que se desarrolla el urbanismo español-, los siguientes
otros aspectos: Sistematización general de usos urbanísticos;
Aprovechamientos lucrativos; Valor de suelo y su repercución;
Costos auxiliares de edificación y derribo; Costos auxiliares
de urbanización; Indemnizaciones y costes de derribos; Costo
de la edificación; Costos de la urbanización; Repercución de
costos de urbanización; Valor en venta de los aprovechamientos;
Ingresos, y Balance, en el informe técnico: "Una experiencia
de intervención en la ciudad construida: El Plan de Reforma
Interior de Area Plazaburu en el Barrio de Loyola en San Sebastián,
España", del Arqto. José Antonio Pizarro, 13 págs.,
en Biblioteca Central de F.A.U. de la Universidad de Chile (1995).
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Antecedentes generales.
La función
del barrio de Loyola dentro de la estructura urbana de San Sebastián,
está definida desde tiempos históricos. Se trata de una antigua comunidad
de población rodeada de barreras urbanísticas: el río Urumea, la carretera
San Sebastián-Hernani, el ferrocarril, la autopista Bilbao-Behobia
y la Variante.
Estas barreras
urbanísticas que rompen la continuidad urbana con el resto de San
Sebastián, y son por lo tanto disuasorias para el peatón por tratarse
de infraestructuras de comunicación, proporcionan al mismo tiempo
una accesibilidad rodada privilegiada.
Con estas
circunstancias, la calidad urbana dependerá esencialmente de reducir
el carácter residencial en provecho del sector terciario, para alcanzar
niveles de "Unidad Urbanística Integrada"; su envergadura
lo permite.
Es este
un ámbito de actuación que, aún siendo parcial, tiene resuelto en
sí mismo y en adecuada correspondencia con la estructura general y
orgánica prevista en el Plan General, la dotación de servicios y equipamientos
suficientes para garantizar la satisfacción de las demandas propias
de su población, o de las actividades que en su ámbito de actuación
hayan de ubicarse, y las obras de infraestructura necesarias para
garantizar la inserción de las mismas en la ordenación general en
el momento de su puesta en servicio.
Se trata
en el caso de área Plazaburu, de una radical operación de cirugía
urbana - un "Plan Especial de Reforma Interior" (1)
- sobre un área consolidada por la edificación, agravada por la compleja
situación administrativa creada por compromisos previos de ubicar
volúmenes procedentes de las expropiaciones de una carretera variante.
Actualmente
hay 17 edificios cuyas edades oscilan entre 19 y 100 años. Dos de
los edificios se encuentran en estado de ruina. El conjunto de las
construcciones existentes suman 20.638 m2 construidos y albergan 230
viviendas, de las que 18 están deshabitadas, 13 están utilizadas en
régimen de alquiler, y las 99 restantes están ocupadas por sus mismos
propietarios.
Con la intervención
se derriban 9 edificios y un transformador, y se remodela integralmente
la única calle importante que existe: la Avda. Sierra Aralar, que
seguirá siendo el eje vertebrador del área, reforzado con un paseo
peatonal de la ribera del río Urumea, que se crea paralelo a la misma.
Por el insular
aislamiento del área será requisito imprescindible una generosa dotación
de garajes y aparcamientos. La Avda. de Aralar acogerá probablemente
en un futuro inmediato el tráfico de la variante en dirección a Hernani.
El "Plan Especial de
Reforma Interior" (PERI), y sus vinculaciones.
Entre otros
objetivos, un PERI permite llevar a cabo operaciones que se encaminen
a la descongestión del suelo urbano, creación de dotaciones urbanísticas
y equipamiento comunitario, saneamiento de barrios insalubres, resolución
de problemas de circulación o de estética y mejora del medio ambiente,
de los servicios públicos y fines análogos.
El PERI
está sujeto a las determinaciones de la Ley de Suelo, del "Plan
General de Ordenación Urbana de San Sebastián"(2),
de la normativa complementaria de diferente rango vigente en la ciudad;
así como a los Criterios y Objetivos dictados por la Asociación de
Vecinos del barrio, y también a los de la Corporación Municipal, contenidos
en el "Pliego de Condiciones Técnicas y Administrativas"
del encargo, no siempre coincidentes entre sí.
Sobre la
zona de interés al caso que se presenta, existen siete diversos convenios
antiguos entre propietarios y Ayuntamiento que será preciso respetar,
y en los que el Ayuntamiento reconocía aprovechamientos edificatorios
dentro del área de actuación, a cambio de la cesión gratuita de terrenos
del entorno que fueron ocupados en su día por la construcción de la
carretera variante.
Criterios y objetivos de
la ordenación.
Tratando
de compaginar las directrices establecidas por el Ayuntamiento con
las de la Asociación de Vecinos del Barrio, se han establecido los
siguientes criterios para la ordenación del área Plazaburu:
a) Conjugar tres objetivos
contradictorios entre sí: descongestión volumétrica del área, ubicación
del aprovechamiento máximo permitido por el Plan General (3),
y viabilización del PERI. Para ello se busca una solución equilibrada,
cuya calidad urbana aporte un valor añadido que refuerce el posibilismo.
b) Prever una franja de siete
metros de anchura para paseo de borde del río Urumea.
c) Inclusión en la ordenación
de la "Unidad de Planeamiento" (4)
de siete parcelas limítrofes que tienen los convenios de la variante
pendientes de solución.
d) Solución del encuentro entre
las áreas construidas y la carretera de San Sebastián-Hernani.
e) Previsión de ámbito de encuentro
entre la Avda. Sierra de Aralar y la carretera San Sebastián-Hernani.
Se considera adecuado el actual modelo de encuentro, no obstante será
preciso el derribo de la llamada "casa del americano", para
desahogar el ángulo y dar continuidad a la acera, así como ajustar
las lágrimas de la intersección para recoger el nuevo trazado de la
nueva alineación de la Avda. Sierra de Aralar.
f) Previsión de aparcamientos
en el subsuelo. Dadas las adversas circunstancias geológicas y freáticas,
este objetivo tiene seriamente comprometida su viabilidad económica.
Del estudio geotécnico se pudo deducir que el nivel freático medio
se encuentra a 3m de profundidad, pero es muy variable en función
de las fluctuaciones del río que esporádicamente han dado lugar a
inundaciones. Será preciso cimentar mediante pilotes hincados en roca
a profundidades que oscilan entre 6 y 29 metros.
g) Delimitación de la "Unidad
de Ejecución" (5)
y determinación del "Sistema de actuación" (6)
por "Compensación" (7).
La delimitación de la Unidad de Ejecución recogerá la propuesta inicial
municipal, ampliada con las parcelas exteriores preconvenidas que
se han aflorado. Todo el área será una única Unidad de Ejecución a
todos los efectos legales-urbanísticos, aunque su realización sea
lógicamente paulatina con un orden de sucesión. Ello será así dada
la interrelación de objetivos y estrategias; se producen fuertes interrelaciones
entre las diferentes parcelas: continuidad de sótanos, relación de
dependencia de los solares mayores respecto a los de la calle Plazaburu
para realojamiento de los ocupantes de los edificios a demoler, urbanizaciones
condicionadas a la previa ejecución de sótanos, etc. Aunque el Sistema
de Actuación propuesto por el Ayuntamiento es el de Compensación,
en caso de inactividad de los propietarios particulares, habrá de
cambiarse a "Cooperación" (8).
h) Completar la urbanización
del área, lo que supondrá actuar sobre servicios ya existentes, insuficientes
y envejecidos, con un sobrecosto importante al tratarse de sectores
habitados que precisarán mantener en servicio las instalaciones durante
las obras. Habrá de establecer compromisos y convenios de urbanización
que distribuyan la financiación entre la promoción privada en cuanto
sea repercutible sobre las nuevas construcciones sin arriesgar su
viabilidad, y las administraciones públicas en lo que les corresponda
por "Obras Ordinarias de Urbanización" (9)
y por "Sistemas Generales" (10)
integrados en la Unidad de Ejecución (paseo de Ribera y el consecuente
desplazamiento de la Avda. Sierra de Aralar).
i) Los terrenos del centro
de la manzana son actualmente espacios residuales entre edificaciones,
tapias y desniveles con la exclusiva utilización de aparcamiento desordenado.
Será objetivo prioritario de esta ordenación la liberación y adecuación
de esta zona para plaza de uso público.
j) En la nueva ordenación se
destinará un solar a una edificación de servicio público:unidad de
base de Bienestar Social, Club Juvenil, Hogar del Jubilado, etc.
Diseño urbano.
La imagen
del barrio de Loyola, llegando desde Hernani, se peculiarizará con
el edificio escalonado, que tendrá un carácter emblemático.
La plaza
queda protegida de la carretera San Sebastián-Hernani y de la calle
perimetral por los edificios, que forman una L, resultando abierta
hacia el Este y Sur que garantizan su soleamiento (Hemisferio Norte).
La proporción
y planta semicircular del edificio de equipamiento público completará
la definición de la encrucijada de las cuatro calles confluentes.
El paseo
de Ribera con la Avda. Sierra de Alarar y su aparcamiento en batería
formarán un eje con sensación de amplitud por sus 20 metros de ancho.
Su imagen se potencia también por su arbolado.
Patxillardegi
Kalea pasa a ser un corredor unidireccional como itinerario alternativo,
rompiendo su anterior impotencia de fondo de saco.
El entorno
inmediato de la carretera Hernani-San Sebastián debe configurarse.
Se trata de una "travesía" (11),
o más bien, de un "tramo urbano" en la nomenclatura expresiva
de la anterior ley de carreteras, por lo tanto los arcenes se deben
convertir en aceras y los taludes en muros. Esta labor de adaptación
debiera asumirse por la Diputación de Guipúzcoa, titular de la infraestructura.
Serán precisos movimientos de tierras, obras de fábrica: muros y reajuste
de rampas del paso elevado, pavimentación, jardinería y alumbrado.
El aspecto
general será muy urbano, sin perjuicio de que amplias zonas peatonalizadas
y la micro escala de algunos elementos potencien la calidad de vida
residencial. Con intención sugeridora se han diseñado algunos elementos
urbanos.
Será necesario
para que esta parte de la ciudad adquiera plenamente su personalidad
potencial, que los diseños arquitectónicos huyan de las rutinas formales
y en la urbanización se prioricen las soluciones constructivas diseñadas
sobre los elementos prefabricados. Se ha procurado reducir las ordenanzas
a lo mínimo indispensable para garantizar la configuración urbanística
de este ámbito urbano dejando la mayor libertad posible de diseño
a los proyectos de edificación que se redacten en el futuro.
Las alineaciones
señaladas en los planos, tanto de planta baja (12)
como de vuelos, tiene caracter de máximos pudiendo los edificios "retranquearse"
y "retirarse" (13)
respecto a las mismas.
Las alineaciones,
vuelos, número de plantas, se establecieron con criterios de composición
volumétrica con las preexistencias, preveyendo, no obstante, su posible
modificación mediante "Estudios de Detalle" (14).
En lo referido
a rasantes, gráficamente se estudia una propuesta de rasantes que
permite concertar desniveles con pendientes muy reducidas, en general
inferiores al 8%. No obstante, las rasantes previstas en este PERI
son orientativas en consideración a las mejoras que introduzca el
estudio más detallado del Proyecto de Urbanización, que podrá ajustarlas
siempre y cuando se mantenga el criterio general de este planeamiento.
Dominio del suelo y parcelación.
Para obtener
la máxima superficie de garajes y espacios públicos ha sido preciso
establecer afecciones diferentes al régimen jurídico de la propiedad
de las distintas parcelas, en función de sus circunstacias específicas.
Algunos de los supuestos más significativos
-parcelas de propiedad privada
sujetas a "Servidumbre" (15)
de paso por los garajes de otras propiedades urbanas;
-parcelas de propiedad privada
en el subsuelo sujetas a servidumbre de uso público en su superficie;
-"Derecho de Superficie"
(16)
público "Patrimonial" (17)
sobre una parcela de propiedad privada;
- dominio público Patrimonial
con servidumbre de paso en su subsuelo a favor de parcelas privadas;
- dominio y uso público;
- parcelas de propiedad privada.
La "Parcelación"
(18)
se establece, en este PERI, con carácter no vinculante, la complejidad
que supondrá el reparto de beneficios y cargas en el "Proyecto
de Compensación" o "Reparcelación" (19)
recomiendan que sean estos documentos los que establezcan la parcelación
idónea para la adjudicación a los propietarios de las parcelas resultantes.
Dada la
especial dificultad que supondrá la construcción de muros de sótanos,
este plan establece expresamente una servidumbre de anclajes provisionales
de pantallas de muros sobre todas las parcelas que precisen ser afectadas.
Sistematizacion general
de usos urbanísticos.
Se ha realizado
una sistematización, que debe entenderse como una definición abierta
y no excluyente, de tal forma que corresponderá al Ayuntamiento la
tipificación de los usos no recogidos en ella de forma expresa, por
analogía con otros usos incluídos en la relación establecida, o la
eventual autorización de la implantación de usos no autorizados ni
prohibidos, expresamente, por analogía de sus efectos urbanísticos
con los de otros.
Sistematización general
de tolerancia de usos según su ubicación.
La utilización
lógica de determinados usos obliga a prohibir otros en sus proximidades.
La proximidad se medirá por la ubicación de los usos en las distintas
"Situaciones" que se describirán más adelante.
Determinados
usos son asimilables a otros, por ejemplo, despachos y estudios profesionales
son asimilables a viviendas o apartamentos.
Determinados
usos son compatibles con otros según cual sea su situación relativa,
por ejemplo, el comercio al por mayor y menor es compatible con el
uso de viviendas siempre que se ubique en las plantas bajas de los
edificios que están destinados específicamente a uso residencial.
Determinados
usos para ser compatibles con otros, además de cumplir con su ubicación
los requisitos que se señalen en el sistema de situaciones, deberán
estar dotados de medidas correctoras específicas.
Las medidas
correctoras consistirán en las que están legalmente establecidas por
la normativa que le pueda afectar (20)
y las que específicamente le imponga el planeamiento.
Situación Primera: en plantas
piso (21)
de edificios destinados a viviendas.
Situación Segunda: en plantas
piso de edificios destinados a viviendas que no tengan viviendas en
pisos superiores.
Situación Tercera: en plantas
bajas de edificios destinados a viviendas.
Situación Cuarta: en sótanos
de edificios destinados a vivienda.
Situación Quinta: en patios
interiores de manzana de edificios destinados a viviendas.
Situación Sexta: en edificios
exclusivos, aunque sean entre medianeras en manzanas residenciales.
Situación Séptima: en manzanas
completas o edificios aislados dentro de un sector residencial.
Situación Octava: en zona o
sector con uso global coincidente con el pormenorizado.
Se debe interpretar que los
usos admisibles en una situación lo son también en las siguientes.
Estas situaciones
se refieren exclusivamente a compatibilidades entre ubicaciones de
usos, su aplicación no exime de otras normas más rectrictivas cuya
aplicación haga inviable determinados usos en algunas situaciones.
Criterio general de asignación
de usos.
Existe una
mutua influencia entre la forma urbana y el uso de la misma. Para
potenciar la ubicación de las actividades más coherentes con el diseño
se establece un regimen de autorizaciones y usos pormenorizados por
plantas. En general se evitan rigideces planteando diversas posibilidades.
Se ha priorizado la función de cada edificio en la ciudad sobre la
mayor o menor compatibilidad de los distintos usos entre sí; dicho
de otra manera: para obtener los objetivos previstos será preciso
en algunos casos, que los proyectos de arquitectura refuercen las
medidas correctoras precisas para compatibilizar usos cuya coexistencia
se pretende.
Usos de suelo y superficies.
El PERI
de Area Plazaburu cuantifica las siguientes características:
-Area de juego y recreo infantil:
740,30 m2 (5%); -Areas peatonales: 2.228,00 m2 (15%); -Servicios de
interés público y social: 100,50 m2 (0,7%); -Itinerarios peatonales:
889,00 m2 (6%); Ocupación por edificación 3.422,25 m2 (23%); Viales,
aparcamientos y varios: 7.424,22 m2 (50%) (22).
Superficie total del área con la nueva delimitación: 14.804,26 m2.
Otros aspectos
cuantificados a efectos de su regalmentación son los siguientes:
Ocupación
máxima en planta de sótano de cada edificio (no se limita el número
de sótanos); ocupación máxima en planta baja de cada edificio; superficie
computable para usos lucrativos en planta baja de cada edificio; superficie
construible máxima en cada edificio; número de plazas de aparcamiento
en superficie y en sótanos; número de viviendas, se consolidan 201
y se crean 62 nuevas, dando lugar a una densidad de 178 viviendas
por Ha.; parcelas con aprovechamiento consolidado y parcelas pendientes
de asignarles aprovechamiento; asignación de aprovechamientos a las
parcelas que intervienen en el reparto de beneficios y cargas (las
que no tienen aprovechamiento consolidado).
Compromisos urbanísticos
(23).
Los propietarios
de aprovechamientos consolidados no colaborarán en la distribución
de los gastos.
Los propietarios
de las parcelas iniciales cuyo aprovechamiento se considera absorbido
por los edificios consolidados, deberán ceder gratuitamente los terrenos
que superen la superficie ocupada en planta baja por la edificación.
De no producirse tal cesión, dichos terrenos tendrán la consideración
de sobrantes de edificación y se valorarán en el proyecto de Compensación
por su valor inicial por tener su aprovechamiento absorbido en las
edificaciones consolidadas.
Los propietarios
de las citadas parcelas pendientes de asignarles su nuevo aprovechamiento
y la administración como titular del 15% del nuevo aprovechamiento
(24)
financiarán a su costa los gastos de urbanización del área y cederán
gratuitamente los terrenos que excedan de los límites del solar en
el que se ha ubicado aprovechamiento lucrativo privatizable.
La administración
local financiará a su costa la reurbanización de la calle Plazaburu
por entenderse que hubiera debido ejecutar las obras ordinarias de
urbanización para conservar dicha calle en perfectas condiciones previo
a la promoción del área. Así mismo financiará la urbanización del
nuevo paseo de Ribera, que constituye de hecho un Sistema General.
Se gestionará
ante la Diputación Provincial de Guipuzcoa la financiación de la remodelación
de la actual carretera San Sebastián-Hernani para convertirla en calle.
En caso de que su financiación sea parcial o nula, la diferencia a
su costo total correrá a cargo de los propietarios de las parcelas
pendientes de asignarles su nuevo aprovechamiento.
Plan de etapas y plazo de
ejecución.
Desde el
punto de vista administrativo habrá de completarse la redacción y
la tramitación de los siguientes expedientes previos a la ejecución
del Plan:
-"Estudio de Detalle"
de diversas parcelas, consistente en un anteproyecto arquitectónico
conjunto para regular las servidumbres de paso en sótanos que les
afecta.
-"Proyecto de Urbanización"
conjunto con desglose presupuestario con ámbitos de urbanización para
coordinar las distintas financiaciones negociables.
-"Proyecto de Compensación"
(25)
o "Reparcelación" (26).
El PERI
establece 17 etapas consecutivas para desarrollar el plan, escalonando
en cada caso según su interrelación el derribo de los edificios y
la construcción de los nuevos inmuebles para realojar a los habitantes
existentes; la construcción de la nueva urbanización manteniendo en
servicio la existente para servir a los moradores que permanencen,
la construcción de la nueva urbanización para servir a los nuevos
edificios en las zonas en que no se deba deteriorar con las obras
de edificación de los propios inmuebles, etc. El plazo de ejecución
se prevé en cinco años.
El oficio urbanístico.
La realidad
urbanística de nuestras ciudades supera en complejidad a los modelos
teóricos, y los pone en crisis como referencias eficaces.
El organismo
vivo que es una ciudad supone pluralidad de funciones, diversidad
de tipologías y contradicción de intereses. La intervención urbanística
sobre sectores habitados desajusta el equilibrio de tensiones preexistentes.
Este plan
terminó de redactarse en enero de 1993, y el Ayuntamiento antes de
someterlo a trámite alguno, lo presentó a exposición pública. Se recibieron
ocho sugerencias particulares que se han encauzado en lo posible para
evitar su oposición.
Las Administraciones
con competencias en la materia, Ayuntamiento y Gobierno de la Comunidad
Autónoma de Euzkadi discuten sobre sus ámbitos competenciales paralizando
el expediente
