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1. Resumen
“Paris Rive Gauche” es el proyecto urbano más importante que conoció la ciudad desde la remodelación de Haussmann. El perímetro de intervención, de aproximadamente unas 130 hectáreas de terrenos baldíos de origen ferroviario-industriales, se localiza intramuros a lo largo del Sena y del tejido urbano del distrito 13. Para concretar su política urbana y crear un nuevo barrio, el Municipio, junto con la SEMAPA, formalizó un programa ambicioso de revitalización, mediante la mezcla de funciones urbanas y la construcción de la Biblioteca Nacional de Francia como proyecto detonante. Abstract "Paris Rive Gauche" is the most important urban project in Paris since the Haussmann's remodelling. The area of intervention, approximately 130 hectares of railways and abandoned industries, is located intra-muros (within the walls) along the Seine and the 13th district. To translate the urban politics and to create a new neighborhood, the City, together with the SEMAPA, formalized an ambitious program of revitalisation, with the mixture of urban functions and the construction of the National Library of France as a trigger project. 2. El contexto y el nacimiento del proyecto urbano
El distrito 13°, ubicado al este de la ciudad y tardíamente urbanizado, concentra las actividades rechazadas fuera del centro residencial de la ciudad: agrícolas, industriales, de transporte (vinculado al ferrocarril desde 1840). En los anos 80, el Municipio de Paris solicita una serie de estudios al Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR) para varios proyectos de la Exposición Universal (1989), de los Juegos Olímpicos (1992), el desplazamiento de la estación de ferrocarriles Austerlitz, que conllevan a delimitar el perímetro actual de «Paris Rive Gauche». Finalmente, el proyecto comienza a principios de los anos 90 en el marco de una coyuntura económica deprimida y de un desarrollo urbano exclusivamente orientado hacia el poniente (la Défense). Fig.1. Plano de ubicación del proyecto en Paris A pesar de este contexto poco favorable, la Municipalidad decidió crear un nuevo barrio, mediante la participación de la SEMAPA como desarrollador, para concretar objetivos de desarrollo y renovación urbanos a largo plazo y ofrecer más de 2 millones de metros cuadrados construibles en la zona oriente de la ciudad. El proyecto de renovación urbana global fue facilitado por las características de los terrenos con baja construcción y concentración de la propiedad en pocos dueños. Fig.2. Tabla de objetivos del proyecto 3. Las orientaciones de desarrollo
En octubre del 1989, cinco equipos de arquitectura fueron consultados por el a. La organización del trazado vial a partir de un eje vertebral (Avenue de France) y del Sena, con un sistema de descenso trasversal barrio-río. b. La necesidad de mantener una altura límite (altura de los inmuebles). c. La protección y rehabilitación de vestigios históricos notables, tales como los “Grands Moulins”, la “Halle aux Farines”, la fabrica “Sudac”. d. El desarrollo de una red de transporte público eficiente para disminuir el uso del automóvil. e. La elaboración de un programa con la repartición de superficie por función. f. La definición de los equipamientos mayores: Biblioteca Nacional, conservación de la estación Austerlitz en su lugar. Fig.3. Plano del partido de desarrollo 4. La compatibilidad con la planificación urbana vigente
El proyecto Paris Rive Gauche se enmarca perfectamente en la planificación territorial y comunal: El Esquema Director de la Región de Paris (SDRIF 1994): El documento prevé el desarrollo urbano del sector sur-oriente en las dos riveras del Sena con el fin de “rebalancear el empleo hacia el oriente” de la capital, mediante la “recuperación de antiguos terrenos baldíos industriales” y la oferta de “viviendas sociales, equipamientos y servicios, empleo, y áreas verdes”. El plan ubica la Biblioteca en este sector, apoya la creación de un polo de empleo, y la cobertura de las vías ferroviarias. Fig.4. Plano del SDRIF Fig.5. Leyenda plan del SDRIF El Plan regulador (1977, modificado en 1984 y 1989, actualmente en modificación). La ZAC[1] esta ubicada en zona urbana, lo que facilitó también su desarrollo (no hubo Necesidad de cambiar la planificación). Fig.6. Plano regulador de Paris ___________________ N. de la R. Zona de Desarrollo Controlado, por sus siglas en francés (zone d'aménagement concerté). 5. Los “actores-claves” del proyecto
El territorio del proyecto involucra a una serie de actores públicos y privados, que se asociaron para garantizar el buen desarrollo del proyecto tanto a nivel económico como a nivel administrativo, y el a largo plazo. El Estado y la Municipalidad de Paris Desde el principio de los años ‘90, el Municipio toma la iniciativa de desarrollar este sector y la Dirección del Desarrollo-del Urbanismo y de la Construcción, deseó que la operación se hiciera, con el respaldo técnico de la SEMAPA. La SEMAPA Sociedad de economía mixta de Paris (desarrollador). Una SEM es una empresa pública, con capital principalmente público, pero sometida al derecho privado. Ésta se encarga del proyecto político ofreciendo su capacidad técnica para favorecer el desarrollo económico, ser gerente de equipamientos públicos, viviendas sociales y transporte público. Lo interesante es que el presupuesto del proyecto urbano no esta incluido en el presupuesto comunal, y que se pueden buscar otros financiamientos, lo que garantiza mucho mas transparencia. Además, es un instrumento potente porque la comuna le puede delegar especialmente el ejercicio de su derecho de expropiación y de preempción, para por ejemplo, permitir la compra de los terrenos de proyecto. Constituida en 1985, la SEMAPA está encargada de realizar varias zonas de desarrollo concertado (ZAC) en el 13° distrito de Paris. Su capital es publico en un 70%. Fig.7. Figura del capital SEMAPA Fig.8. Leyenda figura del capital SEMAPA La empresa nacional de ferrocarriles “SNCF” La SNCF es un actor esencial del proyecto porque es el dueño principal de los terrenos de la ZAC (un 70%). Su presencia y su compromiso determinaron la naturaleza del proyecto urbano desde su inicio (la cobertura de las vías de ferrocarriles). Su colaboración, resultado jurídico de un convenio firmado con la SEMAPA en 1991, permitió la factibilidad del proyecto a largo plazo. Por ejemplo, la compra de los terrenos se hace según el calendario de realización de la cobertura y de la venta de los terrenos urbanizados, y con un sistema de pago diferido (SEMAPA paga a la SNCF cuando vende los terrenos). El Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR) Es una agencia de urbanismo pública, creada en 1967, para apoyar a los desarrolladores de proyectos urbanos en París, tanto a nivel de estudios urbanos previos del proyecto, como a nivel de licitaciones y concursos arquitectónicos. A pesar de la cantidad de actores y de la necesidad de esta asociación, se decidió que la SEMAPA se encargara totalmente de la coordinación de todos, mediante reuniones de trabajo regulares. Fig.9. Esquema de relaciones entre actores 6. La metodología de gestión del proyecto
Una gestión de proyecto urbano El proyecto urbano, proceso compartido resultado de la voluntad del sector público, asocia a varios representantes de la comunidad. Se traduce de la elaboración de un plan estratégico flexible a gran escala, lo que permite evoluciones y modificaciones propuestas por la SEMAPA, la participación ciudadana y el Municipio de París. Las 130 hectáreas de proyecto están articuladas como 4 barrios homogéneos en sí mismos con identidad propia, cada uno bajo la responsabilidad de un arquitecto coordinador quien define los grandes principios de composición urbana (altura, tipología, materialidad, ancho de las calles, etc.) que enmarcan los proyectos arquitectónicos que se desarrollan en los terrenos urbanizados y vendidos por la SEMAPA. Fig.10. Plano de localización de los sectores del proyecto. A pesar de los muchos obstáculos (crisis inmobiliaria, problemas jurídicos y políticos), el proyecto nunca paró, gracias a un proceso de concepción continuo y progresivo (consultas urbanas regulares dando imágenes del nuevo barrio, ausencia de un plan maestro fijo, evolución del programa inicial) establecido por el desarrollador SEMAPA. Nota Bene: La coyuntura económico-inmobiliaria se mejoro 6 años después, tiempo durante cual el desarrollador se encargo de la cobertura de las vías ferroviarias. Elección del proceso de la ZAC Un proyecto de interés general y de tal envergadura necesitaba una planificación urbana estratégica, a largo plazo, flexible y adaptada a los cambios socio-económicos que surgen, y el apoyo de un desarrollador público (SEMAPA) sólido y con experiencia. La iniciativa pública, la realización por etapas, un territorio de intervención compuesto de predios de solamente 5 propietarios distintos, un plazo de realización de 15 a 20 años constituyen los criterios de la ZAC, proceso habitual del urbanismo operacional. Fig.11. Figura gráfica de la repartición de la propiedad predial Fig.12. Leyenda figura de la repartición de la propiedad predial Un proyecto concertado Como la gestión del proyecto implica garantizar la mejor información y participación de los habitantes, el Municipio y la SEMAPA eligieron la transparencia promoviendo la “concertation” con los habitantes, los parisinos, las asociaciones, y los representantes de la vida artística. Podemos decir que en el proyecto Paris Rive Gauche, no fue un fantasma de participación ciudadana, porque rápidamente se institucionalizó esa participación, mediante varios Comités: Comité Permanente de concertación desde 1997, con grupos de trabajo temáticos compartidos con la SEMAPA, el Municipio de Paris, 13 asociaciones locales, un Comité de Sitio, creado por la empresa gerente del sistema de transporte de la región de Paris, un Centro de Información, un folleto trimestral, una carta de información y un sitio web (http://www.parisrivegauche.com/). Por ejemplo, la reivindicación de aumentar las áreas verdes, fue el argumento que se tradujo de la modificación del programa global del proyecto en 1997 (aumento de la superficie total de áreas verdes, reducción de la superficie dedicada a oficinas). 7. El presupuesto provisional
La SEMAPA que desarrolla el proyecto tiene que pagar el costo de realización de los equipamientos públicos necesarios para el nuevo barrio (vialidad, iluminación, etc.), de la urbanización de los terrenos (redes), antes de poder vender esos mismos terrenos a promotores, que licitaron arquitectos para la edificación según los criterios destacados por el arquitecto coordinador del barrio dicho. El presupuesto provisional global del proyecto llega a los 2,75 mil millones de euros. Al inicio, la SEMAPA no tenía muchos recursos y compraba los terrenos solamente al tener la seguridad de venderlos. Ahora que se mejoró la situación económica, la SEMAPA compra los terrenos antes de firmar compromisos de ventas, para asumir la cobertura de las vías del ferrocarril lo antes posible. El financiamiento de los gastos La SEMAPA eligió financiamiento externo y contrató dos préstamos (que representan menos del 15% del balance total del proyecto) a un “pool bancario” nacional, con una tasa de interés muy baja y garantizado por el Municipio de Paris, que tiene baja tasa de deuda por habitantes y presupuesto balanceado (équilibré). Además la SEMAPA ha firmado un convenio con la SNCF, principal propietario, para escalonar en el tiempo el costo de la compra de terrenos, hasta que se vendan los terrenos urbanizados a promotores. Los ingresos provisionales La SEMAPA consigue dinero al vender los terrenos urbanizados (redes, procesos administrativos listos, autorización de construir entregada al Municipio). Generalmente, al momento de firmar el compromiso de venta, el promotor paga un 10% de la venta; a la firma definitiva de la venta, un 20% del total, y al entregar el terreno, la SEMAPA recibe el resto del monto de la venta. Además, y eso es una fuente de recursos muy interesante, la SEMAPA cobra para la existencia de equipamientos públicos necesarios para los futuros usuarios de la zona (obligación legal), precio que esta incluido en el precio de venta del terreno o volumen, y precio que el promotor recuperara en el precio de venta del terreno o de la construcción. Hoy en día, el balance económico del proyecto se basa en un precio de venta promedio de los terrenos dedicados a oficinas de 2744 euros/m2 (al principio era menos de la mitad, y hoy se vende a menudo por más). 8. El programa general: una mixtura de funciones
El Plan de desarrollo de la zona (PAZ[2]), aprobado en 1991, modificado y aprobado nuevamente en 1997, determina reglas muy generales, un partido general de desarrollo y un programa detallado de las superficies de cada función, pero sin plan maestro fijado. El Plan de la zona (PAZ) fija una superficie global para cada sector que después distribuye la SEMAPA cuando es propietaria de los terrenos, antes de venderlos. Fig.13. Evolución del programa del proyecto El sistema de cobertura de las vías de ferrocarriles El perímetro administrativo del proyecto es de 130 hectáreas, de las cuales 26 serán cubiertas al final, sabiendo que cada m2 de cobertura (ferroviaria) cuesta en promedio 1500 euros. La cobertura de las vías de ferrocarriles es el corazón del proyecto en términos de composición urbana (salto de las vías y soporte de la Avenida de Francia) y de la economía global (se financia la cobertura con la venta de derechos de construir sobre las vías). La cobertura supone la colaboración de los actores interesados: Fig.14. Corte de la cobertura “dalle” SNCF/SEMAPA Identidad del proyecto en los distintos programas Todas las construcciones a realizar en el proyecto por la SEMAPA y los concesionarios están sometidas a un «Cahier des charges générales» que fija los materiales que ocupar, el color de los vidrios, el sistema de protección solar, los techos, las ventanas de las tiendas, o la implementación de los comercios en la ZAC, y garantiza la reconversión de los comercios (techos altos, sin escalera, con chimeneas, etc.). Este instrumento permite conservar un cierto control sobre la operación. Además, existe otra serie de normas especificas de urbanismo y arquitectura que respetar («Cahier des Charges Particulières»), elaborado por el arquitecto- coordinador de cada sector. El último es un marco técnico y medio-ambientalista, elaborado por la SEMAPA, que trata de hidrología, de vialidad, de sistemas anticontaminación, de las autorizaciones administrativas indispensables, de los seguros, del seguimiento de las obras, de las circulaciones y espacios públicos. Las modificaciones programáticas En la medida de que no se cambiaron las orientaciones programáticas generales sino la repartición de la superficie dedicada a cada función urbana, podemos afirmar que por lo tanto la naturaleza misma del proyecto urbano no se transformo. ____________________ N. de la R. Por sus siglas en francés (Plan d'aménagement de zone). 9. Conclusión
Paris Rive Gauche es un mega proyecto urbano que muestra como se relacionan las reglas y el arte. Me parece muy relevante ver como la SEMAPA tradujo su discurso arquitectónico y su concepción urbanística del territorio de proyecto, en las normas formalizadas en el Plan de Desarrollo de la Zona (PAZ). El urbanismo desarrollado refleja la diversidad y los contrastes de corrientes y pensamientos arquitectónicos actuales. La diversidad arquitectónica construye la diversidad del barrio. Se enfrentan materiales (vidrio, ladrillo, metal, concreto, piedra), dialogan las alturas (torre gigantesca de 30 pisos, edificio más modesto, recuperación de patrimonio industrial como los «Frigos»), se crea un nuevo paisaje urbano parisino. 10. Anexo: Cronología de la realización
1988: - El Consejo Municipal de París delimita el perímetro de proyecto y los objetivos generales del desarrollo de la zona. 1989: - El proyecto de la Biblioteca Nacional de Francia Dominique Perrault es elegido. 1991: - Creación de la ZAC, proyecto de utilidad pública, y del Plan de Desarrollo (PAZ). 1992: - Primeras obras de vialidad y redes (alcantarillado, agua, electricidad). 1993: - Concurso internacional para el barrio Austerlitz Norte. 1994: - Primeras construcciones de viviendas alrededor de la Biblioteca Nacional de Francia. 1995: - Concurso de urbanismo para barrio Masséna. 1996: - Primeros habitantes en el barrio de la BnF. 1997: - Primeras obras de recuperación de vialidad. 1998: - Entrega de los primeros jardines interiores de las manzanas construidas. 1999: - Venta de los primeros derechos de construir vivienda del barrio Masséna. 2000: - Lanzamiento de las obras en barrios Austerlitz y Masséna. 2001: - Instalaciones de más empresas (France-Telecom, SAP, Accenture, CDC-Ixix). 2002: - Resultado concurso edificios universitarios. 2003: - Apertura del Cinema MK2. 2004: - Nuevo jardín en barrio Masséna. 2005: - Entrega edificios oficinas y viviendas estudiantiles en barrio Austerlitz. 2006: - Entrega pasarela peatonal Tolbiac-Bercy. N. de Revista de Urbanismo Portada | 1. Resumen | 2. El contexto y el nacimiento del proyecto urbano | 3. Las orientaciones de desarrollo | 4. La compatibilidad con la planificación urbana vigente | 5. Los “actores-claves” del proyecto | 6. La metodología de gestión del proyecto | 7. El presupuesto provisional | 8. El programa general: una mixtura de funciones | 9. Conclusión | 10. Anexo: Cronología de la realización | Versión completa/Complete version Revista
Electrónica del Departamento de Urbanismo |
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